6,71 Prozent. So hoch lagen Anfang September die durchschnittlichen Zinsen für einen amerikanischen Immobilienkredit mit 30 Jahren Zinsbindung .

Keine Sorge, das ist nicht der Zinssatz, den Ihnen Ihre Bank morgen für die Finanzierung Ihres Reihenhauses in Mönchengladbach anbietet. Es ist der durchschnittliche amerikanische Hypothekenzins. Aber völlig egal sollte Ihnen diese Zahl auch am Niederrhein nicht sein.

Denn auf den internationalen Anleihemärkten passiert gerade etwas, das auch für deutsche Immobilienkäufer teuer werden kann. Die Staaten müssen deutlich mehr Zinsen für Kredite bezahlen, die sie aufnehmen. Erst die Amerikaner, dann auch hier in Deutschland.

So teuer wird der Reihenhauskredit

Zurück zu den Reihenhauskäufern in Deutschland. Als junge Familie am Niederrhein haben Sie ein Haus gefunden. Vielleicht kein nagelneues, voll gedämmtes Effizienzhaus, sondern das ältere Einfamilienhaus eines Boomer-Paares, das inzwischen lieber in eine kleinere Wohnung ziehen möchte.

Das Haus kostet 400.000 Euro. 100.000 Euro Eigenkapital sind vorhanden, 300.000 Euro müssen somit noch finanziert werden. Und genau hier beginnt jetzt das Problem.

Noch vor einigen Jahren hätten Sie einen solchen Kredit zu erheblich niedrigeren Zinsen bekommen. Doch inzwischen müssen Immobilienkäufer bei zehnjähriger Zinsbindung mit mehr als vier Prozent Zinsen rechnen. Das liegt nicht nur an der Zinswende von 2022. Da ist noch mehr. Eine Entwicklung der vergangenen 18 Monate.

So verlangen die von Interhyp ausgewerteten Anbieter aktuell knapp 4,2 Prozent für zehn Jahre Festzinsfinanzierung, noch im Januar 2025 war es ein Prozentpunkt weniger, also etwa 3,2 Prozent. Dieser Prozentpunkt mehr Zins klingt zunächst überschaubar. Bei 300.000 Euro Kredit bedeutet er aber zunächst rund 3000 Euro zusätzliche Zinsen im Jahr, also 250 Euro im Monat.

Wenn Sie diese zusätzlichen 250 Euro im Monat nicht zahlen können, müssen Sie nach Alternativen suchen. Dafür haben Sie drei Optionen:

• Sie tilgen weniger, der Kredit läuft also viel länger und wird letztlich noch teurer.

• Sie nehmen weniger Kredit auf und pumpen Ihre Eltern um mehr Geld an.

• Sie müssen womöglich doch noch mal über den Preis des Hauses verhandeln.

Bei einem Zinssatz von 3,2 Prozent pro Jahr könnte die Rate für die 300.000 Euro von der Bank zum Beispiel bei 1425 Euro pro Monat liegen. Sie hätten dann die Rückzahlung mit 2,5 Prozent pro Jahr gestartet. Bei konstanten Zinsen würden Sie nach knapp 26 Jahren die letzte Rate gezahlt haben.

Doch mit dem Zinsanstieg ändert sich das Bild grundlegend: 4,2 Prozent Zinsen und eine Rate von 1425 Euro bedeuten: Es bleiben nur noch 1,5 Prozent für die anfängliche Tilgung. Und das ganze Projekt läuft knapp 32 Jahre.

Sechs Jahre länger zahlen, das bedeutet: Das Haus kostet Sie etwa 100.000 Euro mehr. Soll es hingegen bei den 26 Jahren und der Monatsrate bleiben, dürften nur noch rund 270.000 Euro von der Bank kommen.

Jetzt wird es politisch. Höhere Bauzinsen fallen nicht vom Himmel. Und sie werden auch nicht einfach vom Vorstand Ihrer Sparkasse festgelegt, auch wenn der vielleicht einen Anteil an der konkreten Höhe hat.

So kommt Donald Trump ins Spiel

Eine Bank muss das Geld, das sie Ihnen für zehn, 15 oder 20 Jahre leiht, selbst refinanzieren. Sie kann dafür nicht einfach das Geld vom Tagesgeldkonto Ihres Nachbarn einsetzen. Denn der könnte sein Kapital ja morgen abziehen.

Ein wichtiger Weg für die Finanzierung hierzulande sind deshalb sogenannte Pfandbriefe. Und deren Verzinsung orientiert sich wiederum am Kapitalmarkt. Für einen Pfandbrief müssen hierzulande praktisch immer ein bisschen mehr Zinsen gezahlt werden als für deutsche Staatsanleihen.

Anfang September 2026 brachte eine zehnjährige Bundesanleihe zeitweise über 3,4 Prozent Rendite. Verglichen mit den vergangenen Jahren ist das bemerkenswert viel. So zahlten 2020 Anleger sogar dafür, dass sie eine Bundesanleihe halten durften: Die Rendite war damals negativ.

Wenn Investoren heute aber schon für einen vergleichsweise sicheren Kredit an die Bundesrepublik mehr als drei Prozent bekommen, werden sie einer Bank ihr Geld für einen Pfandbrief nicht billiger überlassen. Die Bank wiederum schlägt ihre Kosten und ihre Verdienstmarge auf, wenn sie Ihnen daraus einen Baukredit macht.

Deshalb laufen Bundesanleiherenditen, Pfandbriefrenditen und Bauzinsen zwar nicht im Gleichschritt, aber grundsätzlich in dieselbe Richtung. Denn Deutschland ist keine Zinsinsel.

In den USA sind die langfristigen Zinsen ebenfalls kräftig gestiegen. Anfang September 2026 kostete ein durchschnittlicher Immobilienkredit mit 30 Jahren Zinsbindung 6,71 Prozent. Gleichzeitig lagen die Renditen langfristiger amerikanischer Staatsanleihen bei fast 5,3 Prozent .

Dahinter steckt ein enormes Haushaltsproblem. Die Vereinigten Staaten haben inzwischen Staatsschulden von rund 40 Billionen Dollar angehäuft: 40.000.000.000.000 Dollar, also eine Vier mit 13 Nullen! Und die Defizite bleiben gewaltig .

Denn generell gilt: Je mehr Schulden ein Staat aufnehmen muss und je größer bei Investoren die Sorgen über Inflation und zukünftige Haushaltsdefizite werden, desto höhere Renditen können sie verlangen.

Vorsicht: Nicht allein die Staatsschulden treiben die amerikanischen Zinsen. Wichtig sind auch Inflation, Wachstum, die Erwartungen an die amerikanische Notenbank und aktuell die Entwicklung der Energiepreise.

So beeinflusst Trump Ihren Hauskredit

Donald Trumps Finanzpolitik verschärft somit aktuell einen Teil dieses Problems. Wenn Washington dauerhaft enorme Defizite produziert, seinen Bürgern im Wahlkampf auch noch riesige Geldgeschenke verspricht – Trump kündigte 5000 Dollar für jeden erwachsenen US-Amerikaner an, sollte seine Partei die Midterm-Wahlen gewinnen –, dann muss das amerikanische Finanzministerium nicht nur immer neue Anleihen am Kapitalmarkt unterbringen. Es muss auch mehr zahlen und gleichzeitig die alten Anleihen zu immer höheren Zinssätzen neu auflegen.

Weil dieses Kapital international beweglich ist, spielt das auch für die Boomer-Immobilie in Mönchengladbach eine Rolle. Versprechen nämlich amerikanische Staatsanleihen plötzlich fünf Prozent Rendite, müssen andere Schuldner auch mehr Zinsen bezahlen, um für Anleger attraktiv zu bleiben. Das kann den Renditedruck auf europäische Anleihen erhöhen. Kurz: Europäische Staaten müssen ihren Gläubigern ebenfalls mehr Zinsen zahlen, Pfandbriefe werden deshalb teurer und damit am Ende Ihre Baufinanzierung.

Unabhängig davon, was man von Trump hält: Ihm allein die höheren deutschen Bauzinsen in die Schuhe zu schieben, wäre allerdings zu einfach. Denn neben der amerikanischen Schuldenpolitik, die für weltweit höhere Zinsen sorgt, gibt es auch eine neue deutsche Schuldenpolitik.

So will Deutschland in den kommenden Jahren erheblich mehr Geld für Infrastruktur und Verteidigung ausgeben und dafür Kredite aufnehmen. Müssen mehr Bundesanleihen verkauft werden, kann das höhere Renditen bedeuten.

Und dann ist die aktuell steigende Inflation auch nicht hilfreich. Wer einem Staat oder einer Bank zehn oder 20 Jahre Geld leiht, will wissen, was er sich von dem zurückgezahlten Geld später noch kaufen kann. Steigen die Inflationserwartungen, verlangen Anleger deshalb höhere Zinsen.

Damit wird aus dem persönlichen Problem ein politisches: Deutschland möchte dringend mehr Wohnungen bauen, gleichzeitig verteuert das höhere Zinsniveau genau jene Kredite, mit denen Wohnungen gebaut, Häuser gekauft und alte Gebäude saniert werden sollen.

Als junges Paar können Sie sich das Reihenhaus des älteren Paares zu dem Preis nicht mehr leisten. Und das ältere Paar bekommt sein Häuschen womöglich nur noch verkauft, wenn es beim Preis nachgibt. Der Effekt trifft beide Seiten.

Hohe Zinsen bremsen also nicht nur Neubauten. Wenn Banken mehr Geld für die Finanzierung verlangen (müssen), erschweren sie damit auch den Generationenwechsel im vorhandenen Immobilienbestand.

Was können Sie jetzt tun?

Die Politik in Washington können Sie nicht ändern. Ihre Finanzierung schon.

• Erstens: Rechnen Sie realistisch. Ausgangspunkt muss immer eine solide Bestandsaufnahme der Finanzen sein. Dabei hilft ein Budgetrechner .

• Zweitens: Mobilisieren Sie Eigenkapital. Je weniger Kredit Sie brauchen und je niedriger damit der Beleihungsauslauf wird, desto besser kann Ihr Zinssatz werden. Wenn Eltern oder Großeltern ohnehin Vermögen übertragen wollen, kann eine frühere Schenkung deshalb bei der Finanzierung helfen. 400.000 Euro Schenkung sind pro Elternteil für Kinder steuerfrei drin, jeweils 200.000 Euro für Enkel.

• Drittens: Vergleichen Sie. Bei 300.000 Euro Kredit machen schon 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied anfangs 600 Euro im Jahr aus. Holen Sie deshalb nicht nur ein Angebot ein, sondern nutzen Sie Vermittler und Vergleichsmöglichkeiten und gehen Sie anschließend ruhig noch einmal zu Ihrer Hausbank . Die darf zeigen, ob die langjährige Kundenbeziehung tatsächlich etwas wert ist.

• Viertens: Für die politisch Wagemutigen: Prüfen Sie, ob Sie Ihr Immobilienprojekt nicht vielleicht doch noch für einige Monate zurückstellen und auf sinkende Bauzinsen setzen. Das aktuelle Zinsniveau ist so hoch wie seit Ende 2023 nicht mehr. Zwischenzeitlich war es deutlich günstiger. So könnten etwa die Zwischenwahlen in den USA Anfang November für Bewegung nach unten sorgen.

Und die deutsche Politik?

Sie kann die amerikanischen Zinsen nicht herunterregeln. Und sie sollte auch nicht versuchen, höhere Finanzierungskosten einfach mit immer höheren Kaufzuschüssen auszugleichen. Das sorgt nur für noch höhere Preise und ist oft auch noch Umverteilung von Steuergeldern an die, die sich ohnehin ein Haus leisten können.