Die Daten der Gutachterausschüsse kommen spät, aber sie sind präzise. Diesen vom Gesetzgeber eingesetzten Expertengremien werden lokal alle Haus- und Wohnungskäufe gemeldet, und zwar mit den real bezahlten Preisen. Das Hamburger Gewos Institut sammelt und veröffentlicht die Daten bundesweit. Aus den Erfahrungen des Vorjahres prognostiziert Gewos dann die Entwicklung von Transaktionen und Preisen für das laufende Jahr. Und die Prognose für 2023 ist düster.

Fast 30 Prozent weniger Geld sollen die Käuferinnen und Käufer hierzulande im Jahr 2023 für den Erwerb von Immobilien ausgeben – knapp 150 Milliarden Euro statt 211 Milliarden. Im Jahr 2021 waren es sogar noch über 250 Milliarden Euro.

Ein Viertel weniger Immobilien soll tatsächlich ge- und verkauft werden. Interessant an den Gewos-Zahlen : Hier spiegeln sich sowohl die kreditfinanzierten Käufe wider als auch die, die ausschließlich mit Eigenkapital, also ganz ohne Kredit, bestritten werden.

Hinter den beiden Zahlen verbirgt sich das Geheimnis des aktuellen Immobilienmarktes. Die Besitzer, die verkaufen wollen, aber nicht sofort müssen, haben die hohen Preise der vergangenen Jahre im Kopf und lassen nur zögerlich davon ab. Potenzielle Käuferinnen und Käufer schauen sich hingegen die Objekte an, werfen ihren Taschenrechner an und kommen zum Ergebnis: Kann ich mir nicht leisten, ich lasse es lieber.

Tatsächlich werden heute auf den Seiten von Immoscout doppelt so viele Immobilien zum Kauf angeboten wie vor 18 Monaten, sagte mir die Immoscout-Pressestelle diese Woche. Die Immobilien würden immer länger auf den Seiten stehen, weil sie eben nicht verkauft werden.

Von deutlichen Erhöhungen des Angebots berichtet auch Konkurrent Immowelt. Probleme gibt es insbesondere beim Verkauf von Neubauten. Denn Immobilienentwickler haben eher noch höhere Preise veranschlagt als Bauherren, die »nur« von hohen Baukosten gequält werden. Manche Entwickler werden jetzt ihre Immobilien zu den Mondpreisen nicht mehr los. In diesem Spannungsfeld gehen aktuell jede Menge Immobilienentwickler pleite.

Schwierigkeiten bei Neubauten

Michael Neumann, Vorstand der Baufinanzierungsplattform Dr. Klein bestätigt, dass die Zahlen für Finanzierungen deutlich zurückgegangen sind. »Wir haben eine Pattsituation, die einen wollen nicht mit den Preisen runter, die anderen können diese Preise nicht bezahlen.« Noch stärker als die Zahl der Transaktionen selbst sei vor allem der Kauf und Bau neuer Wohnungen zurückgegangen, sagte mir Neumann diese Woche. Wenn man die ursprünglich geplante Immobilie nicht bezahlen könne, dann könne man beim Kauf immer noch auf kleinere Häuser und Wohnungen an Standorten weiter weg von der Innenstadt ausweichen. Umplanen sei beim Neubau aber deutlich aufwendiger.

Tatsächlich zeigt sich laut Neumann sogar, dass wegen der Zinsentwicklung ältere Immobilien beim Kauf bevorzugt werden. Durchschnittlich seien die über Dr. Klein gekauften Altimmobilien heute fünf Jahre älter als noch vor Jahren.

Prekär wird die Situation dadurch im Bauhandwerk. Wohnungskonzerne wie Vonovia stellen große neue Projekte aktuell zurück, die Klempner und Dachdecker verlieren Aufträge oder bekommen keine Folgeaufträge. Und was für Vonovia gilt, gilt natürlich auch für viele kleine Bauherren und Bauherrinnen. Tatsächlich gehen Dr. Klein zufolge die Zahlen der neuen Wohnungen bei Bauträgern und privaten Bauherren und -frauen parallel zurück – weit stärker als der Rückgang bei Gebrauchtimmobilien.

Und nun, um vom großen Bild ins kleine Bild zu kommen, ein Beispiel. Richtig kompliziert ist das nicht, aber unschön:

Familie A. hat vor 13 Jahren ein Haus am Stadtrand einer deutschen Mittelstadt gekauft. 400.000 Euro hat die Familie damals dafür ausgegeben, 300.000 davon als Kredit. 2020 hat das Paar umgeschuldet und die restlichen 200.000 Euro auf 15 Jahre finanziert, für aus heutiger Sicht sehr schöne 1,5 Prozent Zinsen pro Jahr.

Und dann kam im Frühjahr das Job-Traumangebot für Frau A. Familie A. folgte dem Job, zog ans andere Ende der Republik und versucht seither, das alte Haus in der Mittelstadt zu verkaufen. 700.000 Euro hat ein Nachbar für das praktisch baugleiche Haus noch Ende 2021 erlöst. Die 700.000 Euro hätte Familie A. auch gern.

Ein Dutzend Familien hat sich das Haus inzwischen angeschaut, bei dem Preis von 700.000 Euro haben aber alle jeweils abgewinkt. Die Logik ist dabei immer die gleiche: Die Familien hatten genug Geld für die Nebenkosten und jeweils 100.000 Euro Eigenkapital und hätten 600.000 Euro finanzieren müssen. Vor zwei Jahren kein Problem, aber jetzt? Bei vier Prozent Zinsen fallen erst mal jährlich rund 24.000 Euro Zinsen an, 2000 Euro im Monat. Dann möchten die finanzierenden Banken aber auch noch ein bis zwei Prozent Tilgung sehen, noch mal also bis zu 12.000 Euro im Jahr, insgesamt also 36.000 Euro im Jahr oder 3000 Euro im Monat. Das konnte keine der Familien stemmen. Warum, ist einfach zu erkennen. Im Alltag heißt es zumeist, mehr als 30 Prozent des verfügbaren Einkommens soll man nicht für die Wohnung ausgeben. Wenn 3000 Euro nur 30 Prozent sein sollen, muss das Haushaltsnettoeinkommen in der Nähe von 10.000 Euro liegen, selbst bei einer 50-Prozent-Quote müssten netto 6000 Euro zur Verfügung stehen.

Nach den letzten verfügbaren Zahlen des Statistischen Bundesamts lag 2018 nur ein Fünftel der Haushalte in einem Einkommensbereich, in dem sich das Nachdenken über eine solche Immobilie lohnt. Und der ging bei den Bundesstatistikern damals schon ab 5000 Euro netto im Monat los. Die Statistik wird im kommenden Winter neu erhoben, aber die Tendenz ist eindeutig.

Vor zwei Jahren wäre die Situation für Familie A. noch einfacher gewesen. Die interessierten Familien mit 100.000 Euro Eigenkapital hätten für die 600.000 Euro nur ein Prozent Zinsen zahlen müssen, mit den damals von der Bank empfohlenen drei Prozent Tilgung insgesamt vier Prozent der Kreditsumme, oder 24.000 Euro im Jahr – 2000 Euro im Monat.

Das hätten viele junge Doppelverdienerfamilien stemmen können.

Familie A müsste also deutlich preiswerter verkaufen, damit sie Käufer findet. Das sieht die Familie aber nicht ein. Wenn sie ihr Haus vermieten, können sie locker 1000 Euro Nettokaltmiete erzielen. Und mit diesem Geld könnte Familie A. die Raten weiterbezahlen und das Haus behalten, ohne große finanzielle Verrenkungen. Zumal die erzielbaren Mieten für solche Häuser in der Tendenz eher steigen.

Genauso wie sich die Zahl der Kaufimmobilien in den Angeboten deutlich erhöht hat, nimmt das Angebot an Mietimmobilien tendenziell ab und die Preise steigen schnell.

Und was tun Sie jetzt als Verkäufer?

Wichtigste Grundregel: Trauern Sie nicht den Preisen von vor zwei Jahren nach, sondern schauen Sie nach vorne. Wenn Sie kurzfristig Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie mit einem realistischen Angebotspreis auf den Markt gehen. Haben Sie dagegen keinen Druck, kann es sich lohnen, sich das Thema in zwei, drei Jahren noch mal vorzunehmen. Vieles deutet darauf hin, dass mit einer sinkenden Inflation auch die Bauzinsen  wieder sinken werden. Dann können die Immobilienpreise auch wieder steigen .

In manchen Fällen kann es auch eine Lösung sein, die Immobilie erst einmal für einige Jahre zu vermieten, sobald Sie selbst etwas Neues gefunden haben, so wie Familie A. aus dem Beispiel. Allerdings ist es nicht jedermanns Sache, als Vermieter durch das Leben zu gehen. Vom späten Anruf des Mieters wegen der kaputten Heizung bis zur Erstellung der leidigen Nebenkostenabrechnung droht da manches Ärgernis. Ganz abgesehen davon, dass auf die Mieteinkünfte als zusätzliches Einkommen Steuern fällig werden .

Und was sollten Sie als Käuferin beachten?

Als potenzielle Käuferin oder potenzieller Käufer ist es aktuell am sinnvollsten, einfach abzuwarten und sich umzusehen. Gehen Sie dabei systematisch vor . Suchen Sie sich einen Stadtteil oder eine Gemeinde aus. Sie können in Ruhe prüfen, wie es um Schule, Arzt und Einkaufsmöglichkeiten steht und wie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist. Ein guter Bahnanschluss spart das (zweite) Auto.

Prüfen Sie insbesondere die Angebote von Bestandsimmobilien. Dort könnten Sie ein Schnäppchen finden. Viele Objekte warten auf eine Käuferin. Allerdings werden Sie dann vermutlich noch zusätzlich Geld fürs Haus ausgeben müssen. Stichwort: Klimaschutz und Sanierungspflichten . Details zur Heizungsfrage können Sie hier nachlesen .