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Es drängen immer mehr Bauunternehmen mit Schlüsselfertig-Angeboten auf den Markt. Wie sieht der private Hausbau heute in der Regel aus?

Merzyn: Die meisten privaten Bauherren von Ein- und Zweifamilienhäusern bauen inzwischen tatsächlich aus einer Hand. Sie beauftragen einen Bauträger, der den kompletten Aufbau des Hauses zu einem festen Preis in Eigenregie durchführt. Für den Bauherren ist das natürlich sehr bequem: Anders als beim klassischen Hausbau, bei dem die verschiedenen Arbeitsleistungen von jeweils spezialisierten Fachbetrieben ausgeführt werden, muss er nur noch mit einem Ansprechpartner verhandeln. Doch neben diesem Vorteil bringt der Komplettbau auch einige Gefahren mit sich.

SPIEGEL ONLINE: Was sind denn das häufigste Problem, mit dem private Bauherren zu kämpfen haben?

Merzyn: Beim Bau aus einer Hand fällt der klassische Kontrollmechanismus, dass die Planung von jemand anderem betrieben wird als die Ausführung, weg. Wenn der Vertrag erst einmal unterschrieben ist, hat der rein nach seinen wirtschaftlichen Interessen handelnde Bauunternehmer nur noch das Interesse, zu dem festgelegten Preis möglichst wenig zu leisten. Auf individuelle Wünsche wird dann nur noch wenig Rücksicht genommen oder der Bauträger lässt sie sich teuer bezahlen. Das führt oft zu Frust und Enttäuschung und treibt teilweise auf unvorhergesehene Weise die Baukosten in die Höhe.

SPIEGEL ONLINE: Wie kann man sich vor so einer bösen Überraschung schützen?

Merzyn: Damit beim Bau am Ende wirklich das dabei herauskommt, was sich der Bauherr vorgestellt und für das er bezahlt hat, ist eine detaillierte Baubeschreibung die entscheidende Voraussetzung. In der Praxis steht in diesen Baubeschreibungen jedoch meist viel zu wenig, der Bauunternehmer hat dann viel Spielraum für eigenmächtige Entscheidungen oder Einsparungen. Insgesamt sind die Baubeschreibungen ein sehr schwieriges und kompliziertes Feld. Denn auch eine zu ausführliche Beschreibung kann von Nachteil sein: Wenn der Bauherr nämlich zu viele Details ungeprüft hineinpackt, kann dies pauschale Vereinbarungen, die für ihn günstiger sind, außer Kraft setzen. Ich rate jedem Bauherren, sich einen kompetenten und unabhängigen Berater an seine Seite zu holen, der gegebenenfalls auch während des Baues die Umsetzung der Vereinbarungen kontrollieren kann. Es sei denn, der Bauherr ist selbst Fachmann, aber das sind erfahrungsgemäß die Wenigsten. Die meisten bauen schließlich nur einmal im Leben.

SPIEGEL ONLINE: Wie oft kommt es denn vor, dass Bauherren am Ende enttäuscht sind oder sie auf einmal zusätzliche Kosten zu tragen haben?

Merzyn: Dass Bauherren am Ende unzufrieden sind, kommt sehr, sehr häufig vor. Das hat vor allem zwei Gründe. Zum einen ist es oft so, dass Bauherren bestimmte technische Dinge nicht richtig verstanden haben oder sie ihnen nicht richtig erklärt wurden. Das kann dann dazu führen, dass das fertige Haus am Ende nicht den Vorstellungen des Kunden entspricht, ohne das ein Fehler oder ein Mangel vorliegt. Zum anderen stellen wir bei unserer Arbeit fest, dass bei den erwähnten Baubeschreibungen fast jede zweite so grobe Mängel aufweist, dass man dem Bauherren abraten muss, den Vertrag in dieser Form zu unterschreiben. Mein Rat ist, sich möglichst frühzeitig umfassend zu informieren und sich bei kritischen Punkten, Fachleute zu Hilfe zu holen. Durch intensive Planung und Kontrolle im Vorfeld lassen sich viele Enttäuschungen vermeiden.

SPIEGEL ONLINE: Was kann man noch tun, wenn der Bau bereits fertig ist, und man dann erst feststellt, dass man mit Teilen des Hauses nicht zufrieden ist oder es sogar Mängel aufweist?

Merzyn: Die Übergabe ist in diesem Zusammenhang ein ganz entscheidender Zeitpunkt. Vor der Übergabe, also so lange das Haus noch im Bau ist, hat immer der Bauunternehmer die Nachweispflicht, dass er richtig gebaut hat. Die Übergabe ist dann der Punkt, an dem sich diese Beweislast umkehrt. Nach der Übergabe - das kann auch eine stillschweigende Übergabe sein, wenn der Bauherr, ohne dass er es mit dem Bauträger abgesprochen hat, einfach einzieht - ist es für den Kunden sehr viel schwieriger, noch Ansprüche geltend zu machen. Ich rate, zum Zeitpunkt der Übergabe, ein Protokoll zu erstellen, das etwaige Mängel auflistet und in dem festgelegt wird, bis wann sie vom Bauträger zu beseitigen sind. Auch hier ist wieder die Hinzuziehung eines unabhängigen Fachmannes sinnvoll, da dieser häufig behebbare Fehler entdeckt, bevor sie zu Bauschäden werden.

SPIEGEL ONLINE: Bauträger führen in den seltensten Fällen tatsächlich den kompletten Hausbau allein durch, sondern sie übergeben in der Regel bestimmte Arbeiten an Subunternehmer. Was bedeutet das bei Reklamationen?

Merzyn: In diesem Zusammenhang haben die Verbraucherschutzorganisationen einen ganz entscheidenden Erfolg errungen. Wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil bestätigt hat, können Schlüsselfertig-Anbieter bei Reklamationen nicht mehr auf ihre Subunternehmer verweisen, die die Mängel zu verantworten hätten. Die Bauträger haften allein - für die Bauherren ein großer Vorteil. Wie bei der Vergabe des Bauauftrages müssen sie sich nun auch bei Unzufriedenheit oder baulichen Mängeln nur noch mit einem Unternehmen auseinander setzen.

SPIEGEL ONLINE: Derzeit ist die Baubranche von ein Pleitewelle betroffen. Wo lauern die Gefahren für den Bauherren?

Merzyn: In letzter Zeit gab es eine ganze Menge Insolvenzen von Schlüsselfertig-Anbietern. Es kann vorkommen, dass der Bauherr vor einer halbfertigen Ruine steht und niemanden mehr hat, an den er sich halten kann. Die einzige Möglichkeit ist dann, die Bauplanung des beauftragten Unternehmens aufzudröseln und zu versuchen, von den Subunternehmern etwas erstattet zu bekommen. Ein sehr schwieriges Unterfangen.

SPIEGEL ONLINE: Das Geld ist in den meisten Fällen also weg?

Merzyn: Genau. Unser Rat ist, dass sich die Leute bei den Zahlungsplänen von unabhängiger Stelle genau beraten lassen. Oftmals ist es so, dass Bauvorhaben heillos überzahlt sind, das heißt, der Bauherr hat Zahlungen geleistet für Dinge, die erst noch entstehen sollen. Wenn der Bauträger dann Pleite geht, guckt der Bauherr meistens in die Röhre. Die Zahlungspläne sollten also so erstellt werden, dass nur das bezahlt wird, was auch wirklich schon dasteht. Im Fall einer Insolvenz des Bauunternehmens hat der Bauherr dann wenigstens noch einen gewissen Gegenwert für sein ausgegebenes Geld.