BANKEN Blindes Vertrauen
Den meisten Bankiers verschlug es die Sprache, als die jüngsten Pläne des Branchenersten bekannt wurden. Nur Helmut Guthardt, Chef der Deutschen Genossenschaftsbank, fand ein paar bewundernde Worte.
»Einen solchen Coup«, so Guthardt, »kann sich nur die Deutsche Bank erlauben.« Ganz ernst wird das nicht gemeint sein: Einen solchen Coup nämlich kann sich keine Bank erlauben, die auf ihren Ruf Wert legt.
Der Coup: Die Deutsche Bank bietet ihre gerade fertiggestellte Verwaltungszentrale an der Frankfurter Taunusanlage als steuerbegünstigte Geldanlage an. Gute Kunden können sogenannte Grundbesitz-Beteiligungsbriefe im Anlagefonds Nr. 1 erwerben, die Bank verspricht Rendite und Steuervorteile.
Der Immobilienfonds ist der größte, der je in Deutschland vertrieben wurde. Die Anleger zeichnen insgesamt 225,45 Millionen Mark, dazu kommen 240 Millionen Mark Fremdkapital.
Der Andrang - Mindestbeteiligung 20 000 Mark - war groß. Der Fonds wurde bereits Ende vergangener Woche geschlossen, obwohl eine Zeichnungsfrist bis zum 14. Dezember vorgesehen war. Die Deutschen haben zu ihrer Deutschen Bank blindes Vertrauen.
Dabei wäre es besser gewesen, die Interessenten hätten ein wenig genauer hingesehen. Der 20seitige Hochglanz-Prospekt nämlich zählt mit zu den dreistesten Produkten, die je den gutverdienenden Bundesbürgern als Steuersparmodell angeboten wurden.
Der Prospekt der Deutschen Bank, meint der Geschäftsführer eines angesehenen Frankfurter Immobilienfonds, sei »so dürftig und anlegerfeindlich wie früher die exotischen Fonds der Kölner Abschreibungsakrobaten Amann und Erlemann«.
Die Deutsche Bank legte ihren Kunden einen Prospekt vor, der wichtige Informationen verschweigt - so als hätte es die jahrelange Diskussion um saubere Vertriebsmethoden im Steuerspargeschäft überhaupt nicht gegeben.
Nur die allernotwendigsten Fakten werden klar: Der Fondszeichner beteiligt sich lediglich an dem Büro-Doppelturm ("Frankfurter Dom") mit rund 88 000 Quadratmeter Fläche. Das Grundstück, das die Bank Anfang 1979 für rund 120 Millionen Mark von dem Bauunternehmer und Immobilienspekulanten Josef Schörghuber erworben hatte, wird von einer anderen Anlagegesellschaft verwaltet. Es besteht ein Erbbaurechtsvertrag bis zum Jahre 2019.
Die Deutsche Bank mietet den Bau. Sie verspricht den Fondszeichnern eine Ausschüttung von 4,5 Prozent und eine Durchschnittsrendite von sechs Prozent (nach Steuern) in den ersten zehn Jahren. Abschreibungen und Werbungskosten führen nämlich zu Steuervorteilen.
Doch wichtige Daten, die ein Interessent nach herrschender Meinung heute vom Anbieter eines Steuersparmodells verlangen darf, kann oder will die Deutsche Bank nicht preisgeben. Der Fondszeichner weiß nicht, wieviel das riesige Gebäude wirklich wert ist, er kennt weder die Höhe des Erbbauzinses noch die Miete, die das Institut an den Fonds zahlt. Da fällt das Nachrechnen schwer, und das soll vielleicht auch so sein. Denn in Wahrheit sind die Konditionen der Deutschen Bank keineswegs so glänzend, wie der Run auf den Fonds vermuten läßt.
Nicht einmal die Ausschüttung von 4,5 Prozent ist dem Anleger sicher. Diese
Rendite nämlich gilt nicht für den gezeichneten Betrag von beispielsweise 100 000 Mark, sondern nur für »das effektiv eingesetzte Eigenkapital« (Deutsche-Bank-Prospekt) von 91 000 Mark: Den Steuervorteil, der sich aus dem steuermindernden Disagio bei Aufnahme des Fremdkapitals ergibt, hat die Bank in ihre Berechnung der Rendite schon einbezogen. So schrumpft die jährliche Ausschüttungsrendite auf 4,11 Prozent - das ist kaum mehr, als der Inhaber eines Sparbuchs bekommt.
Bei einem Sparbuch allerdings weiß der Kunde, wie es weitergeht. Da ist er gegenüber denen, die beim Fonds der Deutschen Bank einsteigen, entschieden im Vorteil.
Mit keinem Wort werden im Zeichnungsprospekt die Konditionen der Fremdfinanzierung erwähnt. Diese sind nur für zehn Jahre festgelegt. Wenn dann, womöglich in einer Hochzinsphase, das Fondsdarlehen erneuert werden muß, könnte die Rendite von 4,1 Prozent kräftig angeknabbert, wenn nicht gar ganz aufgezehrt werden.
Auch der Mietvertrag, den die Bankiers mit sich selbst ausgehandelt haben, bleibt dem Zeichner ein Rätsel. Einzelheiten werden nicht mitgeteilt.
Der Anleger erfährt nicht, daß die Deutsche Bank die Miete für zehn Jahre mit 36 Mark pro Quadratmeter festgeschrieben hat. In dem nur 200 Meter Luftlinie entfernten Hochhaus der deutschen Filiale von New Yorks Citibank müssen an den Eigentümer 40 Mark je Quadratmeter gezahlt werden.
Selbst wenn die Deutsche Bank nach zehn Jahren mehr Miete zahlen sollte - dem Anleger bringt auch das nichts. Im Kleingedruckten des Prospekts heißt es lapidar: »Auf Grund der Planrechnungen ist zu erwarten, daß die Ausschüttungen nach dem 11. Mietjahr zu versteuern sind.«
Der »Gipfel der Unverfrorenheit« jedoch, so meint der Steuersparexperte Heinz Gerlach vom Branchendienst »kapital-markt intern«, sei das sogenannte Heimfallrecht der Riesenimmobilie. Die Heimfall-Klausel sieht vor, daß die Fondstochter der Deutschen Bank in 35 Jahren das Bank-Hauptquartier zu einem Viertel der Herstellungskosten zurückkaufen kann.
Für Gerlach ist das Modell der Deutschen Bank ein »einzigartiger Schwindsuchtfonds«.
Vergleichbare Immobilienfonds lassen ihre Anleger am Wertzuwachs der Grundstücke und Gebäude teilhaben. Im Falle eines Verkaufs gilt der Verkehrswert. Nicht so bei der Deutschen Bank: Der Anleger bekommt im Jahre 2019 nur ein Viertel der heutigen Kosten des Gebäudes.
Kapitalanlage-Fachmann Gerlach wollte vom Vorstand der Deutschen Bank Auskunft über die Ungereimtheiten des Zeichnungsprospektes. Er wollte wissen, ob er richtig gerechnet habe: ob tatsächlich ein Kapitalverlust für die Anleger herauskäme.
Doch wo die Deutsche Bank steht, kann ein Gerlach nicht sein. Der Informationsdienst-Herausgeber bekam nicht einmal eine Antwort, geschweige denn Aufklärung.
Dafür aber liefern Manager der Deutschen Bank jetzt entscheidende Informationen nach - mündlich, ganz leise und nur für gute Kunden. Filialberater in Frankfurt und München versicherten mißtrauisch gewordenen Zeichnern in der vergangenen Woche, daß die Frankfurter Zentrale nicht zu 25 Prozent, sondern »mindestens zu hundert Prozent« der Herstellungskosten eines Tages zurückgekauft werden solle. Das könne nur im Prospekt nicht stehen - »aus steuerlichen Gründen«.
Ob das so glückt, ist indes keineswegs sicher. Oft genug schon haben die Finanzbehörden nicht mitgespielt und Steuersparmodelle im nachhinein abgelehnt.
Den Fondskonstrukteur Robert Ehret vom Vorstand der Deutschen Bank würde es hart treffen, nicht nur wegen der verehrten Kunden seines Hauses: Er hat für mehrere Frankfurter Vorstandskollegen einige Millionen-Tranchen des hauseigenen Fonds reservieren lassen, damit auch die Bankiers ihre persönliche Steuerlast ein wenig erleichtern können.
