Bei verwöhnten Globetrottern gilt das Münchner Bahnhofsviertel nicht gerade als Geheimtipp. Das Areal ist ein bunt zusammengewürfelter Haufen von Imbissbuden, Spielsalons und Sechziger-Jahre-Fassaden.

Ausgerechnet hier, auf einem Gelände, das bis vor kurzem von der Bahn als zentrale Müllsammelstelle genutzt wurde, entsteht zurzeit ein neues Fünf-Sterne-Luxushotel mit Pool, Ballsaal und knapp 400 Designerzimmern. Bauherr der fast 130 Millionen Euro teuren »Bayerpost« ist eine Fondsgesellschaft des Kölner Immobilien-Entwicklers Herbert Ebertz, der zugleich gut 25 Prozent an der künftigen Betreibergesellschaft Dorint hält.

Das unwirtliche Umfeld stört ihn und die Anleger offenbar wenig. »Um im Wettbewerb zu bestehen, brauchen Sie nicht mehr die repräsentative Lage«, argumentiert Projektleiter Matthias Niemeyer, »sondern eine kommunikative Lage.«

Sein professioneller Optimismus ist typisch für eine Branche, die von Anlageprofis bislang eher belächelt wurde, seit dem Ende des Börsenbooms aber eine neue Blüte erlebt. Jahrelang schreckten große Banken, Versicherer oder Fondsgesellschaften vor Investitionen in Bettenpaläste zurück, weil nüchterne Büro- oder Gewerbebauten höhere Gewinne versprachen und billiger in Stand zu halten waren.

Doch seit Büroräume selbst in einstigen Boomregionen wie Frankfurt am Main oder München nur schwer zu vermieten sind und viele Anleger Aktien meiden, strömt in die ehemals verschlafene Branche Geld wie nie zuvor. Vergangenen Freitag erst eröffnete in Berlin nach dem Ritz-Carlton ein weiterer Prunkpalast - das Radisson-SAS-Hotel mit einem 25 Meter hohen Aquarium als Attraktion.

»Hotels werden von offenen Immobilienfonds zunehmend als interessante Anlagealternative entdeckt«, schwärmt Ingo Hartlief von der Fondsgesellschaft Difa, die schon rund acht Prozent ihres Vermögens in Edelherbergen verbaut hat.

In vielen Städten wird bereits überlegt, leer stehende Bürogebäude in Hotels zu verwandeln, um die Einnahmeausfälle zu begrenzen. Dabei birgt auch der Bettenboom gewaltige Risiken. Doch die spielen Bauherren und Betreiber gern herunter.

Nach einer Statistik des Hotelverbands Deutschland sollen zwischen Kiel und Garmisch in den nächsten Jahren weitere rund 38 000 Zimmer im Wert von fast fünf Milliarden Euro entstehen. Woher die Gäste kommen sollen, weiß niemand. »Ich frage mich, ob das alles Missionare sind«, warnt Steigenberger-Chef Karl Anton Schattmaier. »Rechnen kann sich das nicht.«

Besonders heftig tobt der Verdrängungswettbewerb in Berlin, wo bis Ende 2005 rund 8000 neue Schlafplätze entstehen sollen. Dabei verfügt die Metropole schon jetzt über mehr Betten als Manhattan. »Da will eben jeder sein Fähnchen stecken«, meint der Münchner Hotelexperte Stephan Gerhard von der Beratungsfirma Treugast fast schon resigniert.

Viel Glück brauchen Investoren auch in Städten wie Köln oder Düsseldorf, wo die Übernachtungskapazitäten innerhalb weniger Jahre um fast die Hälfte aufgestockt wurden. München, wo bis 2006 weitere 5000 Zimmer entstehen, müsste 1,3 Millionen zusätzliche Besucher anlocken, um die alten und neuen Betten zu belegen. »Die Luft wird für alle dünner«, resümiert Herman von Treskow, Chef des traditionsreichen Kempinski-Hotels Vier Jahreszeiten.

Das Überangebot ließe sich leichter verkraften, wenn die Herbergen wenigstens auskömmliche Erträge abwerfen würden. Doch davon können Besitzer und Betreiber angesichts der Konjunkturschwäche bislang nur träumen. Besonders krass ist das Missverhältnis zwischen Preis und angebotener Leistung zurzeit in Berlin.

Wer dort in einem Fünf-Sterne-Haus absteigt, zahlt im Schnitt nur noch 143 Euro. In Rom werden in einem vergleichbaren Haus 210 Euro fällig. In London oder New York berappen die Kunden sogar 350 bis 400 Euro pro Nacht. »Ein Flugzeug, das kein Geld verdient, können Sie in die Wüste stellen«, sagt der Münchner Arabella-Sheraton-Manager Martin Fichtmüller trocken, »ein Zimmer, das einmal gebaut wurde, verlässt den Markt nicht mehr.«

In Berlin offerieren Resteverwerter wie die Internet-Agentur HRS inzwischen überschüssige Doppelzimmer in Luxusbleiben schon mal für gut 100 Euro. »Wenn wir so weitermachen, haben wir die Aldisierung bald auch in unserer Branche«, warnt Adlon-Chef Gianni van Daalen.

In der Vergangenheit wälzten die Besitzer das Geschäftsrisiko gern auf die Betreiber ab, denen sie langjährige Pachtverträge mit bisweilen horrenden Mieten abtrotzten. Doch das ändert sich gerade. Renommierte ausländische Hotelketten verlangen zunehmend, dass sich die Investoren auch an Verlusten beteiligen. Zudem fordern sie kürzere Vertragslaufzeiten als die bislang üblichen 20 Jahre.

Parallel dazu versuchen sie, der Konkurrenz Kunden abzujagen. Manche von ihnen siedeln sich gezielt im Windschatten bekannter Traditionshäuser an - und ködern große Unternehmen dann mit günstigen Pauschalraten für ihre Angestellten.