NEUE HEIMAT
Artig klatschten die Delegierten Beifall, als ihnen auf dem diesjährigen Deutschen Mietertag im Ostseebad Timmendorfer Strand die vielen Ehrengäste vorgestellt wurden. Jeder bekam höflichen Applaus - nur einer nicht.
Als Gerhard Jahn, der Präsident des Deutschen Mieterbundes, seinen »alten Freund Diether Hoffmann« begrüßte, rührte sich im Saal des Maritim Strandhotels
keine Hand - statt dessen gab es Buh-Rufe und Pfiffe.
Der Chef des gewerkschaftseigenen Wohnungskonzerns Neue Heimat (NH) nahm den hörbaren Mißmut gelassen hin. Hoffmann weiß, daß er, wie sein gefeuerter Vorgänger Albert Vietor, wenig Freunde unter Deutschlands Mietern hat.
Das liegt vor allem an der Art und Weise, wie der Gewerkschaftskonzern seit zwei Jahren seine Sozialwohnungen verkauft. Darüber empören sich nicht nur Mieter, sondern auch Kommunalpolitiker.
So nahm die Stadt Waiblingen mit »erheblicher Verärgerung« (Bürgermeister Hans Wössner) den heimlichen Verkauf von 327 NH-Wohnungen zur Kenntnis. So kritisierte in München Oberbürgermeister Georg Kronawitter in einem Brief an die NH Bayern, daß bei dem geplanten Verkauf von 2093 Wohnungen »eine Praxis vollzogen wird, die sonst nur von Spekulanten geübt wird«.
Denn NH-Wohnblocks gehen nicht nur an seriöse Großvermieter, wie Hoffmann es zu Beginn des Ausverkaufs versprochen hatte. Willkommene Geschäftspartner sind auch Spekulanten, die anschließend die Häuser in Eigentumswohnungen umwandeln und den Mietern mit ordentlichem Aufschlag aufdrängen. »Da ist ganz knackig vermarktet worden«, sagt ein Hamburger Makler. Soll heißen: Verängstigte Sozialmieter wurden unter Druck gesetzt, damit sie ihre Wohnung kaufen.
Von Hoffmanns Versprechungen, die Wohnungen würden erst den Mietern zum Kauf angeboten, ist wenig geblieben. Die Anlagen werden vielmehr en bloc abgestoßen, oft reichen die Erwerber dann die Wohnungen weiter.
Mit der Abgabe an Zwischenkäufer, klagte in Ludwigsburg der SPD-Stadtrat Wolfgang Schummer, handele die Neue Heimat »bewußt zum Nachteil der Mieter«. Mit diesem Vorwurf tut Schummer, ein pensionierter DGB-Kreisvorsitzender, dem Gewerkschaftskonzern aber unrecht. NH-Chef Hoffmann kann nicht an seine Mieter verkaufen, weil dies zu lange dauert. Er braucht schnell Geld, weil die Firma am Rande der Pleite steht.
Albert Vietor, so stellt sich immer klarer heraus, hat ein einziges Desaster hinterlassen. Unter seiner Führung hatte die NH wahllos Immobilien zusammengerafft und alles auf Pump finanziert. Das ging so lange gut, wie in den 60er und 70er Jahren die Grundstückspreise kontinuierlich in die Höhe kletterten. Leerstehende Wohnungen gab es nicht.
Doch inzwischen findet die NH für über 8000 Wohnungen keine Mieter. Und »die Zinsbelastung steigt rascher als die Preise für Grundstücke und Gebäude«, klagt Hoffmann, der die Zinsen kaum noch aufbringen kann.
Mit 1,3 Milliarden Mark haben die Gewerkschaften bereits in den Jahren 1982 und 1983 ihren angeschlagenen Koloß vor dem Zusammenbruch bewahrt. Hoffmann muß in den nächsten Jahren nochmals rund zwei Milliarden Mark auftreiben: Das läßt sich nur durch massive Wohnungsverkäufe machen.
In einem Brief an die NH-Aufsichtsräte schilderte Hoffmann vergangenen Monat die desolate Lage. Der Verkauf an Mieter gelinge »nur in einem mäßigen Tempo, das nicht ausreicht, um den Wettlauf mit Zins und Zinseszins für den Schuldenberg zu gewinnen«. Da helfe nur ein zügiger Verkauf: »Es gibt«, so Hoffmann, »keinen anderen Weg, die aus der Vergangenheit stammende und heute derzeitig existenzgefährdende Verschuldung abzubauen.«
Vietors Nachfolger, seit gut drei Jahren im Amt, hat bereits rund 30000 Wohnungen verkauft, in den nächsten drei Jahren will er zusätzlich 60000 Wohnungen abstoßen. Wie prekär die Lage ist, wie schnell Hoffmann überall im Bundesgebiet die Millionen zusammenscharren muß, belegt ein Fall im schwäbischen Geislingen.
Als dort im März durchsickerte, die Neue Heimat wolle ihren gesamten örtlichen Immobilienbestand von 177 Wohnungen abstoßen, alarmierte die Stadt die gemeinnützige Geislinger Siedlungs- und Wohnungsbau GmbH (GSW): Die GSW sollte versuchen, die NH-Wohnungen zu übernehmen.
13,5 Millionen Mark forderte die Neue Heimat. Da dieser Betrag für die kleine Siedlungsgesellschaft zu hoch war, wollte die GSW zusammen mit dem genossenschaftlichen Bau- und Sparverein in Geislingen die Wohnungen erwerben. Die beiden Gesellschaften suchten eine günstige Finanzierung, aber dem Verkäufer dauerte alles zu lange: Im Juni gingen die 177 Geislinger Wohnungen an eine Firma, die Erfahrung in der Umwandlung von Wohnungen hat - die Schwäbische Grundbesitz Vermittlungs-GmbH in Stuttgart.
»Der Neuen Heimat«, kommentiert GSW-Geschäftsführer Erich Kehrer,
»hat es ganz furchtbar pressiert. Bei denen ging es um nichts anderes, als von heute auf morgen ein paar Millionen hereinzubekommen.« Daß die Neue Heimat nicht an die beiden gemeinnützigen Gesellschaften verkauft hat, sondern an einen Umwandler, hat in Geislingen dem Gewerkschaftskonzern keine neuen Freunde beschert. Das Ansehen der Neuen Heimat, von Vietor und Genossen ohnehin ramponiert, hat in vielen Städten zusätzlich gelitten, in denen die Firma ihre Wohnblöcke abstieß. Große Verärgerung gab es beispielsweise in Böblingen.
Als die schwäbische Stadt Anfang der 60er Jahre ihr Grundstück »Leere Wasen« der Neuen Heimat preiswert überließ, verpflichtete sich das Unternehmen, später einmal, falls die Immobilie verkauft werden sollte, dies im Einvernehmen mit der Stadt zu tun.
Ende vergangenen Jahres erfuhren die Stadtväter, daß die Neue Heimat ihre 628 Mietwohnungen am 29. November verkauft hatte - und zwar an den Umwandlungsspezialisten Wertbau GmbH & Co. Grundstücksverwertungs-KG. Verbittert über das Verhalten der gewerkschaftseigenen Firma, trat der SPD-Stadtrat Kurt Zanolli aus der Gewerkschaft ÖTV aus.
Daraufhin bat die Stuttgarter ÖTV-Kreisverwaltung die Hamburger NH um Aufklärung. Die kam am 19. März von Vorstandsmitglied Erich Frister: Die Stadt sei rechtzeitig von dem geplanten Verkauf unterrichtet worden und habe »den Kaufvertrag gebilligt«. Wenige Tage später tauchte eine Kopie des Frister-Briefes in Böblingen auf, und alle waren verblüfft: »Ein dicker Hund«, entfuhr es Oberbürgermeister Wolfgang Brumme, der Fristers Darstellung als »unrichtige Ausführungen« bezeichnete. Im internen Kreis, so versichern Brumme-Vertraute, habe sich das Stadtoberhaupt deftiger ausgedrückt.
Rechtsanwalt Zanolli, der die Bewohner der ehemaligen NH-Siedlung berät, berichtet nun von »Druck auf die Mieter«. 230 hätten bereits ihre Wohnung erworben - überwiegend Mieter, die von dem neuen Eigentümer um den Nachweis gebeten wurden, ob sie denn überhaupt noch berechtigt seien, in einer Sozialwohnung zu leben.
Zwar hat die Neue Heimat in all ihren Verkaufsverträgen sichergestellt, daß die Erwerber acht oder zehn Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen können und auch nicht durch Luxusmodernisierung die Miete in die Höhe und die Mieter aus der Wohnung treiben dürfen. Doch so etwas, meint der Düsseldorfer SPD-Stadtrat und Mieterfunktionär Andreas Dahmen, schütze nicht vor »Psychoterror durch Aufkäufer«.
Daß derart viele NH-Immobilien in teure Eigentumswohnungen umgewandelt werden - allein in Düsseldorf waren es von 1980 bis 1984 über 700 -, ist die Folge der hektischen Verkäufe:
Umwandler-Firmen verdienen bestens an dem Dreh und zahlen daher erheblich mehr als etwa Versicherungen, die ganze Siedlungen in ihren eigenen Wohnungsbestand nehmen.
Versicherungen geben nämlich für den Erwerb gebrauchter Sozialwohnungen selten mehr als 1000 Mark pro Quadratmeter aus, meist weniger. Umwandler sind spendabler.
So erwarb im vergangenen Jahr die Rüger-Gruppe 105 NH-Wohnungen in Düsseldorfs Chemnitzer Straße für insgesamt 8,9 Millionen Mark. Sie zahlte rund 1300 Mark für den Quadratmeter. Die Mieter sollen für 1600 Mark kaufen, für private Anleger wird es noch ein wenig teurer.
Auch die Wertbau, die sich für 61,6 Millionen Mark die Böblinger NH-Siedlung zulegte, kommt sicher gut zurecht. Sie mußte pro Quadratmeter 1650 Mark aufwenden, Erwerbskosten inklusive. Mieter kauften für 1850 Mark, private Anleger können sich für knapp 2700 Mark die Immobilie, Baujahr 1962, zulegen: Eine Drei-Zimmer-Wohnung - 62,75 Quadratmeter - wird für 168000 Mark angeboten.
Wer sich eine solche Wohnung anschafft, hat ein chronisches Verlustobjekt. Allein die Zinsen sind mehr als doppelt so hoch wie die Mieteinnahmen. Will der Anleger nicht bis an sein Lebensende drauflegen, muß er nach zehn Jahren - dann ist der Kündigungsschutz aufgehoben - die öffentlichen Mittel zurückzahlen und alsdann die Miete kräftig erhöhen.
So geht von Jahr zu Jahr mehr und mehr preiswerter Wohnraum verloren. Vergeblich versuchen die Städte, ob rot oder schwarz regiert, diese Entwicklung aufzuhalten.
Als vergangenen Monat bekannt wurde, daß die NH in München 2093 Wohnungen abstoßen will, gab es Proteste von allen Seiten. In München sind die Mieten besonders hoch, billige Wohnungen besonders knapp. In manchen Münchner NH-Behausungen, die jetzt verkauft werden sollen, zahlen sozial Schwache eine Monatsmiete von 2,60 Mark pro Quadratmeter.
Was die Neue Heimat vorhabe, schimpfte Erich Kiesl, der Vorsitzende der CSU-Stadtratsfraktion, sei »ein Verrat am sozialen Wohnungsbau« und zudem noch »ein eklatanter Wortbruch": 1983 - damals war Kiesl Oberbürgermeister - habe die Neue Heimat versprochen, daß sie in München keine öffentlich geförderten Wohnungen mehr verkaufen werde.
Auch Sozialdemokrat Georg Kronawitter, Kiesls Nachfolger im Oberbürgermeisteramt, reagierte ungehalten. Er bat Dieter Hoffmann zu einem Gespräch ins Rathaus. Der NH-Chef hörte sich mit der ihm eigenen Gelassenheit die Vorwürfe an und blieb hart: »Die Neue Heimat muß verkaufen.« Und: »Die Gesellschaft ist nicht gesund.«
Auch Kronawitters Vorschlag, die Stadt könne die 2093 Wohnungen zu einem akzeptablen Preis übernehmen, lehnte Hoffmann ab. Der NH-Chef verkauft lieber für 960 Mark pro Quadratmeter an die Hamburger Immobilienfirma BGI, statt Kronawitters Offerte - rund 1000 Mark pro Quadratmeter - anzunehmen.
Es handele sich um ein »Blockgeschäft«, ließ Hoffmann wissen, das er »nicht aufschnüren« könne. Zum Festpreis von 960 Mark kauft die BGI von der NH Bayern auch 890 weniger attraktive Wohnungen von Würzburg bis Coburg. Hoffmann ist in der Tat auf den Groß-Aufkäufer BGI angewiesen, wenn er seine 60000 Wohnungen planmäßig
verkaufen will. Angesichts der miesen Marktlage für Immobilien erscheint es wie ein Wunder, daß die BGI der NH 24000 Wohnungen abnimmt - noch in diesem Jahr.
Die hilfreiche Firma freilich stammt aus der Familie: Geld für die Aufkäufe bekommt die »BG-Immobiliengesellschaft« von den Gewerkschaften. Die Ende 1984 gegründete BGI ist eine Tochter der Gewerkschaftsholding BGAG und soll alle Gewerkschaftsunternehmen - von der Co op bis zur Bank für Gemeinwirtschaft - bei Immobiliengeschäften unterstützen. Vor allem aber die Neue Heimat.
Denn je dringlicher die NH verkaufen muß, desto stärker drücken die Käufer die Preise. Weil sie so schnell wie möglich 60000 Wohnungen loswerden muß, wird ein großer Teil der Objekte bei der Gewerkschaftsfirma BGI geparkt. »Diese Vermarktungsaufgabe«, erläuterte Hoffmann, »wird von der NH auf die BGI, das heißt auf die ganze Gemeinwirtschaft, verlagert.«
Doch die abgestoßenen NH-Wohnungen bleiben nicht lange bei der Gemeinwirtschaft. Die BGI muß die Immobilien - sie kosten immerhin 1,5 bis 1,8 Milliarden Mark - in der gebotenen Eile weiterreichen und herausholen, was herauszuholen ist.
Da wird sich die BGI ebensowenig wie die NH von Mietern oder Stadträten dreinreden lassen. Auch Drohungen, wie sie aus München kamen, schüchtern nicht ein: »Verkauft die Neue Heimat«, so ein einflußreicher SPD-Politiker, »die Wohnungen an die Hamburger Firma, werden wir das nicht vergessen, wenn die Neue Heimat einmal mit uns über Grundstücke und Bebauungspläne reden will.«
So etwas schreckt die Hamburger nicht: Europas größter Wohnungsbaukonzern hat seine Bautätigkeit praktisch eingestellt.
