Der Wunsch, seine eigenen vier Wände zu erwerben, kann manchmal übermächtig werden. Das weiß Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg aus Erfahrung. Er bietet Beratung zum Thema Immobilienkauf an und erlebt immer wieder, wie seine Kunden einen Kompromiss nach dem anderen eingehen, wenn sie sich einmal in den Kopf gesetzt haben zu kaufen.

"Ich hatte mal einen Mann hier sitzen, der arbeitete in Hamburg und hatte im Flensburger Raum etwas gekauft, weil es dort günstiger war. Nach einem Jahr kam er zu mir, und fragte, ob er nicht irgendwie rauskönne aus seinem Kreditvertrag." Die Pendelei von über 150 Kilometern pro Strecke war einfach zu viel geworden.

Einen Kreditvertrag kündigen ist allerdings teuer, weil die Bank Entschädigung für die entgangenen Zinsen verlangt. Oft geht es um Zehntausende von Euro. "Die Moral aus der Geschichte ist schlicht", sagt Krolzik: "Der Kauf einer Immobilie ist eine gewaltige Entscheidung, die wohlüberlegt sein will." Gerade in Zeiten wie diesen.

0,47 Prozent für zehn Jahre

Denn die Immobilienwelt scheint verrückt geworden zu sein. Auf der einen Seite rufen Verkäufer immer absurdere Preise für Wohnungen und Häuser auf, zumindest in deutschen Ballungszentren. Andererseits sind die Bauzinsen auf ein historisches Tief gefallen. Der Kreditvermittler Dr. Klein etwa wirbt mit Topzinsen von 0,47 Prozent für zehn und 1,09 Prozent für 20 Jahre.

Selbst wenn man berücksichtigt, dass das nur unter optimalen Bedingungen gilt und die meisten Kunden etwas mehr bezahlen dürften, war die Finanzierung von Wohneigentum noch nie so billig. "Ein normaler Kunde, der etwa 80 Prozent des Kaufpreises als Kredit aufnimmt und mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme im Jahr tilgt, hat selbst bei einer Laufzeit von 15 Jahren gute Chancen einen Kredit mit weniger als einem Prozent Sollzins zu bekommen", sagt ein Dr.-Klein-Berater aus Köln. Da liegt die Frage nahe, ob es sich nicht doch noch lohnt zu kaufen.

Aber eigentlich gibt es wenig Grund zu Euphorie, das zeigt eine einfache Rechnung: Denn tatsächlich sind die Einsparungen zumindest im Vergleich zum letzten Jahr überschaubar. Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro, einer monatlichen Rate von 1000 Euro und einem Sollzins von 1,5 Prozent, wie er etwa 2018 noch üblich war, zahlte ein Kreditnehmer rund 23.000 Euro an Zinsen über zehn Jahre. Bei einem Sollzins von 0,8 Prozent, sind es rund 11.000 Euro weniger. Das ist zwar eine ordentliche Ersparnis - sie dürfte aber den Preisanstieg vielerorts kaum ausgleichen.

Dem Dienstleister Empirica zufolge stieg nämlich der Quadratmeterpreis in den Top-7-Städten von Ende 2017 bis Ende 2018 von durchschnittlich 3840 auf 4266 Euro, also um rund 11 Prozent. Eine 60 Quadratmeterwohnung hat also Ende 2018 nach diesen Zahlen schon rund 25.000 Euro mehr gekostet als noch Ende 2017.

Hinzu kommt, dass die Preise irgendwann auch wieder einbrechen könnten. Reiner Braun, Volkswirt bei Empirica, geht jetzt schon von Preisübertreibungen von um die 35 Prozent in vielen Großstädten aus. "Die Mietpreise sind weit weniger gestiegen als die Kaufpreise und stagnieren seit einigen Quartalen", sagt er. "Das heißt, dass ich immer weniger Ertrag mit einer Immobilie erwirtschaften kann."

Auch Finanzberater raten deshalb zur Vorsicht. "Der Immobilienkauf ist im Moment ein kaum kalkulierbares Risiko", sagt Thomas Vollkommer, unabhängiger Finanzberater in Berlin. Das gelte vor allem, wenn die Wohnung vermietet werden soll. Denn niemand wisse, was noch auf Wohnungseigentümer zukomme. "Es ist nicht vorhersehbar, wohin sich das Mietrecht entwickelt."

Je drängender die Wohnungsnot wird, desto stärker wird die Politik den Markt regulieren, davon ist Vollkommer überzeugt. Der Berliner Senat etwa will die Mieten in der Hauptstadt für fünf Jahre einfrieren und Obergrenzen ziehen. In München will eine Initiative des Mietervereins einen Mietenstopp für ganz Bayern per Volksbegehren durchsetzen. Auf Bundesebene wird gerade diskutiert, die Mietpreisbremse - die klare Grenzen für die Neuvermietung einer Wohnung setzt - zu verlängern und ein weiteres Mal zu verschärfen. "Von einem Kauf einer Immobilie als Investitionsobjekt würde ich deswegen eher abraten, weil ich glaube, dass es für Vermieter noch richtig ungemütlich wird", sagt Vollkommer.

Lohnt nur noch, wenn man selbst darin wohnt

Für den Finanzfachmann lohnt sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses eigentlich nur noch, wenn der Käufer selbst einzieht. Etwa weil er in seinem Wunschviertel schlicht keine geeignete Mietwohnung mehr findet.

In einem solchen Fall könne ein Kauf durchaus noch sinnvoll sein, glaubt auch Verbraucherschützer Krolzik. Für Hamburg beispielsweise sei er nämlich skeptisch, dass die Preise in absehbarer Zeit nach unten gehen. "Ja, die Kaufpreise sind sehr viel stärker gestiegen als die Mietpreise. Aber es fehlen einfach sehr viele Wohnungen, und dieses Problem wird auch in den nächsten Jahren nicht gelöst werden. Deshalb glaube ich, dass die Preise stabil bleiben. Heißt: Es spricht nichts gegen einen Kauf, wenn es eine passende Immobilie gibt und der Erwerber sie sich leisten kann."