Adlon, Fleesensee, Heiligendamm - vielen Investoren dürften diese Namen als Erstes einfallen, wenn es um Hotels als Anlagemöglichkeit geht. Dass es mit diesen Hotelfonds nicht zum Besten steht, ist jedoch kein Grund, die Anlageklasse zu meiden. "Diese Hotels haben aufgrund ihrer Bekanntheit eine sehr hohe Aufmerksamkeit erregt, aber die Fonds sind keinesfalls repräsentativ. Wir können grundsätzlich keine Häufung von Problemen bei Hotel- im Vergleich zu anderen Immobilienfonds feststellen", sagt Bernhard Dames, Senior-Analyst beim Analysehaus Scope. Allerdings seien bislang kaum Hotelfonds aufgelöst worden, eine Beurteilung des endgültigen Anlageerfolgs sei darum noch nicht möglich.

Aktuell gibt es zwei Fonds mit Schwerpunkt auf Hotels, den "Cosmopolitan Real Estates Mallorca" von United Investors zählt Dames nicht dazu: "Er ist nicht auf das Betreiben eines Hotels ausgerichtet, sondern nur auf die Finanzierung eines Hotelprojekts." Anders dagegen der "Grand SPA Resort A-Rosa Sylt-Fonds" der Deutschen Immobilien Invest: Das Hotel ist für 25 Jahre plus Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre an A-Rosa Resort verpachtet.

"Wir haben uns für Sylt entschieden, weil die Insel nicht nur eine der beliebtesten Feriendestinationen Deutschlands ist, sondern auch, weil neue Hotelprojekte dort nur schwer realisierbar sind. Damit ist die Bettenauslastung um rund 40 Prozent höher als auf dem übrigen deutschen Markt", sagt DI-Geschäftsführer Bert Manke. Pro Jahr will das Fondshaus seinen Anlegern anfangs sechs, später sieben Prozent ausschütten.

Pachtverträge mindern Risiken

Mit 5,5 Prozent, ansteigend auf acht Prozent, kalkuliert E&P Real Estate beim "Sachwertfonds 138". Investitionsobjekt ist das Dorint-Hotel Charlottenhof in Halle an der Saale. Das Vier-Sterne-Haus ist für 20 Jahre plus zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption verpachtet. "Für Investoren, die für sich die operativen Risiken des Hotelbetriebs begrenzen wollen, sind Pachtverträge sinnvoll, da sie dieses Risiko gänzlich an den Pächter abgeben. Dieser muss allerdings auch in der Lage sein, die Miete dauerhaft aufzubringen", sagt Christoph Härle, Managing Director bei Jones Lang Lasalle Hotels.

In Deutschland ist das Pachtmodell nicht nur wegen des geringeren Risikos, sondern auch aus steuerlichen Gründen am meisten verbreitet, da die Einnahmen dann aus Vermietung und Verpachtung anfallen und die Banken bei der Finanzierung in der Regel auf einem Pachtvertrag bestehen. "In den USA liegt der Anteil der Pachtverträge beispielsweise bei nur circa fünf Prozent, in Ländern wie Spanien, Frankreich und Italien zwischen 20 und 30 Prozent", so Härle. Weitaus stärker ins Risiko gehen Investoren dagegen mit Managementverträgen, bei denen sie im vollen Umfang das Risiko, aber auch die Chance des Betriebsgewinns tragen. "Eine Mischform stellen Hybridverträge dar, bei denen etwa eine Basismiete mit einer Umsatz- oder Betriebsgewinnbeteiligung kombiniert wird", ergänzt Härle.

Da Hotels als Spezialimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendbarkeit im Vergleich zu Büros generell als risikoreicher eingeschätzt werden, warten sie mit einem Renditeplus von 50 bis 100 Basispunkten gegenüber Büroimmobilien auf. Härle beurteilt diese pauschale Sichtweise aber skeptisch: "Hotels mit einem marktgängigen Pachtvertrag von 20 Jahren und einem bonitätsstarken Betreiber kann man auch als weit risikoärmer als zum Beispiel ein Büro mit unterschiedlich lang laufenden Mietverträgen sehen."

Institutionelle investieren wieder

Investoren wissen das Renditeplus wieder deutlich stärker zu schätzen als noch 2008: "Seit dem Hoch vor fünf Jahren mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro auf dem deutschen Markt ging es 2008 und 2009 zunächst auf 300 Millionen Euro bergab, seit 2010 zieht die Nachfrage aber wieder deutlich an und wird in diesem Jahr voraussichtlich bei über einer Milliarde Euro liegen", sagt Härle. Seit kurzem beobachtet er auch eine zunehmende Nachfrage von Family Offices, dominiert wird die Nachfrage jedoch klar von Institutionellen und Hotelinvestmentgesellschaften.

Dazu gehört auch Union Investment Real Estate. Die Gesellschaft kaufte vor wenigen Wochen ein Crowne-Plaza-Hotel in Amsterdam für den offenen Fonds "Uni Immo: Deutschland" (WKN: 980 550), bei dem der Hotelanteil 14 Prozent beträgt. Über alle Investments der Gesellschaft liegt der Anteil bei rund acht Prozent des Portfolios. Einen reinen Hotelfonds für Institutionelle bietet sie derzeit noch nicht an: "Wir prüfen das Thema, derzeit ist es aber noch zu früh, über einen konkreten Auflagetermin zu sprechen", so Fabian Hellbusch, Leiter Immobilienmarketing.

Andere Gesellschaften haben schon einen Platz an der Rezeption. Darunter Patrizia mit dem "LB Hotel-Invest Deutschland I" und Invesco Real Estate. Die Gesellschaft hat bereits den zweiten Hotelfonds für Großanleger aufgelegt. "Im Mittelpunkt unserer Strategie stehen europäische Drei- bis Vier-Sterne-Geschäftshotels in Städten und Flughafenlagen, die von etablierten Marken betrieben werden. Wir setzen generell auf Hybrid-Pachtverträge", umreißt Ascan Kokai, Direktor Hotelfondsmanagement, die Anlagestrategie von Invesco Real Estate.

Für München, Hamburg und Berlin heben Hotelexperten den Daumen

Da sich Konjunkturschwankungen quasi über Nacht in Auslastung und Raten der Hotels niederschlagen, sind sie schneller vom Auf und Ab der Märkte betroffen als etwa Büros. "Abfedern lassen sich diese Risiken am ehesten im Budget-Segment, weil dort die Nachfrage stabiler ist. Dies geht aber natürlich zu Lasten des Upside-Potentials", erläutert Härle.

Aus Standortsicht hebt der Hotelexperte vor allem für Städte wie München, Hamburg und mit Einschränkungen auch Berlin den Daumen, die auch bei internationalen Gästen stark gefragt sind: "Bleiben dort die Geschäftsreisenden aus, lässt sich die Nachfragelücke vergleichsweise einfach mit Touristen schließen, wenngleich dieses Engagement preissensibler ist."