Hamburg - Unterhält man sich derzeit mit Neumietern in einer deutschen Großstadt, hört man meist eine Variation folgender Geschichte: Nach monatelangem Wühlen durch Anzeigenportale haben die Obdachsuchenden viel Zeit auf entwürdigenden Massenbesichtigungen vergeudet, um schließlich doch noch den Vertrag für eine mittelmäßige Behausung zu unterschreiben - zur Freude von Vermieter und Makler.

Zwei Ökonomen vom Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) halten solche Erlebnisse für Einzelfälle. In ganz Deutschland seien die Mieten in bestehenden Verträgen heute sogar niedriger als 1995, wenn man die Inflation herausrechnet. Die Mietpreisexplosion der vergangenen Jahre bezeichnen David Benček und Henning Klodt in ihrem Arbeitspapier  deshalb als "Legende".

Dass die Bestandsmieten nur langsam steigen, ist nicht völlig neu. Das Urteil der Wissenschaftler bezieht sich jedoch ebenso auf Angebotsmieten für Neuverträge, bei denen die Preise bisher weitgehend frei gesetzt werden können. Wird eine Wohnung neu bezogen, so der Eindruck vieler Mieter, langen die Vermieter noch richtig zu.

Mieterhöhungen von zehn Prozent sind völlig normal

Dem widersprechen die IfW-Forscher energisch: Seit 2008 seien die Neumieten im deutschen Durchschnitt um gerade einmal 1,2 Prozent pro Jahr gestiegen - weniger als die allgemeine Inflationsrate.

Nur in einigen Ballungszentren und Uni-Städten sehe man Mieterhöhungen auf breiter Front. Doch auch dort hält IfW-Forscher Klodt die von der Bundesregierung geplante Mietpreisbremse, mit der Mieterhöhungen deutlich über die ortsüblichen Miete in Problemregionen verboten werden sollen, für absurd: "Zwingt man Mercedes, seine Autos für 5000 Euro zu verkaufen, gibt es bald keine mehr. Einen Mangel wird man mit einer Preisbremse immer verschlimmern."

Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sieht das ähnlich. Der Immobilienökonom hält selbst die derzeit extremsten Preissteigerungen in deutschen Städten für normal: "In München und Hamburg sind die Mietpreise zwischen 1980 und jetzt mehrmals um zehn Prozent pro Jahr gestiegen und gesunken."

Für ihre Studie nutzten Klodt und sein Kollege Benček eine Datenbank, die aus Inseraten in Tageszeitungen und rund hundert Internetportalen die Quadratmeterpreise für Millionen von Wohnungen enthält. Daraus ermittelten sie für die Jahre 2008 und 2013 Durchschnittsmieten für alle Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands.

Am meisten leiden Bamberger, nicht Berliner

Auch diese Landkreis-Analyse bringt überraschende Ergebnisse: So leiden nicht etwa Hamburgs oder Berlins Mieter unter den heftigsten Preiserhöhungen, sondern die im schnuckeligen Bamberg. Um fast neun Prozent stiegen die Mieten in der fränkischen Uni-Stadt seit 2008 jedes Jahr. Auch in Wolfsburg und im thüringischen Eichsfeld zogen die Mietpreise stark an. Im Hochtaunuskreis dagegen sanken sie sogar, die Luxusgegend nördlich von Frankfurt bleibt aber weiterhin eine der teuersten Deutschlands.

Die IfW-Forscher haben drei Erklärungen, warum die Erlebnisse vieler Neumieter mit ihren Ergebnissen so über Kreuz liegen:

• Anders als die Nettomieten seien die Energiepreise tatsächlich erheblich gestiegen. Darunter leiden die Mieter, ohne dass ihre Vermieter daran verdienen.

• Miet- und Kaufpreise würden in der öffentlichen Diskussion häufig vermengt. Immobilienkäufer müssen auch nach den IfW-Zahlen heute weit mehr bezahlen als noch vor fünf Jahren. Die Mietpreise zögen aber nicht im gleichen Ausmaß nach.

• Berichte über akute Wohnungsknappheit stammten häufig aus wenigen Hotspots wie München, Berlin oder Stuttgart. Diese seien aber nicht repräsentativ für ganz Deutschland.

Das mag stimmen. Doch dass die Mieten in manchem niederbayerischen Kreis rasant fallen, hilft Wohnungssuchenden in Hamburg wenig. Für Bewohner von Quartieren, in denen die Mieten tatsächlich schnell steigen, haben die Forscher einen anderen Vorschlag: wegziehen und pendeln.

Schon ein Umzug in den Nachbarkreis kann Miete sparen

Dazu haben die IfW-Ökonomen berechnet, wo sich mieterhöhungsgeplagte Menschen niederlassen müssten, um günstiger wohnen zu können, ohne die Arbeitsstelle wechseln zu müssen. Für die 83 Städte und Kreise mit dem stärksten Preisanstieg haben sie einen Ausweichkreis bestimmt, in dem die Durchschnittsmieten 2008 nicht höher lagen als im Ausgangskreis und in den folgenden fünf Jahren höchstens durchschnittlich stiegen.

Der Aufwand für die Ortswechsler würde jedoch sehr unterschiedlich ausfallen: Bewohner Bayreuths etwa müssten nur in den umliegenden Landkreis ziehen, um Geld zu sparen. Auf Berliner dagegen kämen nach einem Umzug nach Märkisch-Oderland täglich mehr als zwei Stunden Pendelei zu. Im Mittel rechnen die Ökonomen mit einem einfachen Berufsweg von gut 40 Kilometern und rund 40 Minuten Fahrtzeit (Informationen zu allen Pendelwegen auf Seite 18 des Arbeitspapiers ).