"Nein. Am Preis kann man nichts mehr machen", sagt Frau Haddad. Sie wartet am Eingang der nach ihr benannten "Residence Haddad", einem Wohnblock im Beiruter Stadtteil Hamra. Man müsse sich schnell entscheiden, sagt sie, da die Wohnung jederzeit weg sein könne. Dafür liefert die spärliche Ausstattung kaum Argumente: zwölf Quadratmeter, kleiner Balkon, kleines Bad, eine Küchenzeile, feuchte Decken. Ein Wohnung gewordener Albtraum für 700 Dollar im Monat, zuzüglich 50 Dollar Internetkosten. Der Mindestlohn im Libanon liegt aktuell bei etwa 450 Dollar.

Auf dem libanesischen Immobilienmarkt sind die Preise in den vergangenen Jahren in die Höhe geschnellt; dies hat einen extrem widersprüchlichen Immobilienboom ausgelöst. Denn das Land ächzt zugleich unter einer Flüchtlingsflut aus dem Nachbarland Syrien.

Mario Sassine von der Universität Saint-Esprit de Kaslik (USEK), nördlich von Beirut, macht die Gründe für den libanesischen Immobilien- und Bauboom an zwei Faktoren fest.

• Das - offizielle - Ende der syrischen Besatzung 2005, das dem kleinen Land erstmals seit Langem wieder so etwas wie politische Stabilität verschaffte.

• Die globale Finanzkrise seit 2007: Viele Investoren zogen damals ihr Geld aus den USA und Europa ab, um es woanders anzulegen. Vor allem Anleger aus den Golfstaaten brachten beträchtliche Summen in den Libanon; diese wurden hauptsächlich für den Bau von Wohnimmobilien verwendet. Die vergleichsweise hohen Renditen führten bald dazu, dass auch das Interesse der vielen Auslandslibanesen an Investitionen in ihrem Heimatland zunahm: So stieg das Volumen der gesamten Immobilientransaktionen innerhalb von drei Jahren von etwa 4,3 Milliarden Dollar (2007) auf mehr als 9,4 Milliarden Dollar (2010).

Heute gleicht die libanesische Hauptstadt Beirut noch immer einer einzigen Baustelle, überall weisen Hochglanzprospekte und Werbetafeln auf aktuelle und kommende Bauprojekte hin. Doch die ersten Symptome für das Ende dieses Booms sind ebenso unübersehbar. Seitdem im Nachbarland Syrien ein Bürgerkrieg tobt, gehen ausländische Investitionen im Libanon deutlich zurück: Nur noch etwa 1,8 Prozent aller Immobilientransaktionen gehen auf das Konto von Ausländern ohne libanesischen Pass - ein Tiefstand. Vor allem die Geldgeber aus den Golfstaaten haben den libanesischen Immobilienmarkt verlassen.

Man könnte meinen, der libanesische Immobilienmarkt pendele sich langsam ein. Dennoch ist Beirut immer noch einer der teuersten Immobilienmärkte der Welt. Die Hypothekenrate ist fast viermal so hoch wie das durchschnittliche Monatseinkommen. Und davon unbeeindruckt wird weiter in den Immobilienmarkt investiert. Nur wer sind die Geldgeber für die immer noch zahlreichen Bauprojekte?

Dem Wissenschaftler Sassine zufolge investieren vor allem wohlhabende libanesische Geschäftsmänner fortlaufend. "Libanesen kümmern sich um lediglich zwei Dinge", sagt Sassine. "Irgendwie ihren Alltag in diesem instabilen Land zu meistern - und Eigentum zu erwerben."

Ungeheurer Preisschub bei Mietwohnungen

Rami Yazbek ist ein Profi auf dem libanesischen Immobilienmarkt. Seit 2007 ist der 25-Jährige im Immobilienbereich tätig, mittlerweile hat er mit der Yazbek Real Estate sein eigenes Unternehmen gegründet. Mit vier Mitarbeitern sitzt er in einem geräumigen Büro an der Küstenstraße in Dschunieh, nördlich von Beirut. Stolz erzählt er von seinen acht Apartments. Manche vermietet er ab und zu an Freunde; sein Geld macht er vornehmlich mit dem Verkauf von Wohnungen und Häusern in Vertretung der Investoren.

Allerdings sieht Yazbek seine geschäftliche Zukunft nicht mehr direkt in Beirut. Um noch eine erschwingliche Wohnung am Meer zu ergattern, müsse man nach Norden ausweichen. Die meisten Apartments, die Yazbek im Angebot hat, haben Quadratmeterpreise um die 1600 Dollar. In Beirut liegen sie bei etwa 4500 Dollar. Viele Libanesen können sich manche Stadtteile Beiruts schon lange nicht mehr leisten. Im Vergleich dazu sind die Immobilien in und um Dschunieh Schnäppchen.

Das größte Problem für den Immobilienmarkt in Beirut sind in den Augen Yazbeks die syrischen Flüchtlinge: Die führten zu einem ungeheuren Preisschub bei Mietwohnungen, behauptet er.

Mario Sassine protestiert: "Die hohen Mieten den syrischen Bürgerkriegsflüchtlingen anzuhängen, ist unverantwortlich. Die Syrer, die sich diese Wahnsinnspreise leisten könnten, sind in Europa oder irgendwo am Golf, aber nicht im Libanon."

Sassine bekommt die einfache Schuldzuweisung oft zu hören und findet, dass damit ein anderes Problem kaschiert wird: Die syrischen Flüchtlinge sind für viele libanesische Unternehmer vor allem eins - billige Arbeitskräfte. Und so kommt es nicht selten vor, dass zwei syrische Arbeiter einen Libanesen ersetzen. Das birgt in dem kleinen, dicht besiedelten Land sozialen Sprengstoff. Die vermeintliche Mietpreistreiberei solle davon nur ablenken, findet Sassine.

Flüchtlinge fühlen sich nicht willkommen

Einer dieser Flüchtlinge ist der syrische Arzt Fayez Aloush. Der Chirurg kam im Juli 2013 aus Homs nach Beirut. Da er hier nicht als Arzt praktizieren darf, arbeitet er für eine norwegische Hilfsorganisation als Lehrer für syrische Flüchtlingskinder im Palästinenserlager Schatila; dafür erhält er 650 Dollar im Monat. Damit in Beirut eine Wohnung zu finden, ist nahezu unmöglich. Aloush hat mittlerweile eine kleine Wohnung in Aramun für 250 Dollar Monatsmiete gefunden. Er benötigt bis zu drei Stunden, um zur Arbeit zu kommen.

Auch Aloush hat bemerkt, dass seine Anwesenheit keine Jubelstürme bei den Libanesen auslöst. Und so besteht nicht nur die Gefahr, dass sich der libanesische Immobilienmarkt einer Blase nähert, sondern auch, dass die sozialen Spannungen das Zusammenleben von Libanesen und syrischen Flüchtlingen nachhaltig stören - mit ungewissem Ausgang. "Die Libanesen hassen uns aus den verschiedensten Gründen. Viele sagen mir das auch offen ins Gesicht", sagt Fayez. In der momentanen Situation hätten sie wegen der Mietpreise einen weiteren vermeintlichen Grund dafür, meint er. "Aber was können wir tun?"

Sicher ist: Die syrischen Flüchtlinge sind nicht der Hauptgrund für die Mietpreisexplosion im Libanon. Vielmehr treiben die überhitzten Immobilienverkaufspreise der vergangenen Jahre nun auch die Mieten in die Höhe. Und dennoch spielen die Syrer eine wichtige Rolle für die zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarkts - allerdings anders, als man das vielleicht erwarten würde.

Sassine sieht ein Problem auf das Land zukommen, das den libanesischen Immobilienmarkt sofort in eine schwere Krise stürzen könnte. "Ich befürchte, die Preise hier werden in die Höhe schnellen, sobald in Syrien der Bürgerkrieg zu Ende ist." Die vielen syrischen Arbeiter auf den Baustellen dürften dann zurückgehen, um ihre Häuser, Dörfer und Städte wiederaufzubauen. "Dann haben wir Baustellen ohne Bauarbeiter. Das wird dann die libanesische Version der Immobilienkrise."